Строительство загородных домов традиционно считается одной из наиболее опасных сфер в аспекте мошенничества и обмана.
За всё время работы мы и наши клиенты неоднократно сталкивались с различными попытками обмана. В этой статье рассматриваются наиболее распространенные виды обмана и способы защиты от них.
1.Покупка участка
Как правило, строительство начинается с покупки участка. Часто можно увидеть в объявлении:
«Участок сухой, в собственности, электричество, газ по границе участка».
Мы договариваемся о встрече и едем на просмотр. Если реальный участок не соответствует описанию в объявлении, не поддавайтесь на отговорки риэлтора, даже если он предлагает скидку… конечно же при условии оплаты задатка. С недобросовестными людьми лучше дел вообще не вести. При оформлении сделки может оказаться, что участок находится в залоге, а собственник недееспособен или доверенность недействительна. Расчёт мошенников здесь делается на Вашу усталость. Но лучше оставить жулика ни с чем и потратить впустую этот день, чем потерять задаток.
Также на выезд рекомендую брать лазерную или обычную рулетку и надежного товарища, чтобы проверить фактические границы участка. Делать это, конечно же, лучше в светлое время суток и при отсутствии снега на участке. Не повредит и общение с соседями, если они оказались дома.
Внимательно проверьте документы и статус земель. Не поленитесь и запросите выписку на участок. Все данные должны совпадать с документами продавца, под участком не должно быть магистральных трубопроводов, а над ним линий электропередач. Обязательно сверьте расположение участка с публичной кадастровой картой.
2.Проект
Следующий этап строительства после оформления документов на участок – геологические изыскания и разработка проекта. Стоимость проекта обычно не превышает 1-2% общей стоимости строительства. Правильно составленный проект значительно экономит средства Заказчика. Если при покупке готового типового проекта, как правило, есть возможность увидеть все чертежи в офисе и только после этого внести оплату, то при заказе индивидуального проекта качество финального результата сложно предсказать.
Сегодня даже наличие сайта и офиса у организации-проектировщика не гарантирует качество выполненных работ. Не нужно делать выбор на основе красивых картинок, их можно загрузить из интернета. Перед принятием решения у Вас должно быть не менее трёх вариантов. Выбирать самый дешёвый или дорогой - не обязательно. Сравните опыт и квалификацию проектировщиков а также количество выполненных ранее проектов.
Обязательно попросите у потенциальных подрядчиков пример договора и изучите его. Отсутствие договора – плохой признак. В нём должен быть зафиксирован список выполняемых чертежей, возможность внесения правок по ходу выполнения проекта, порядок приёмки готового проекта и общая стоимость выполнения чертежей. Если в процессе проектирования у Вас появились сомнения в качестве проектных решений, пригласите специалиста (строителя или другого проектировщика) на приёмку проектной документации. Такая услуга называется «аудит проекта».
3.Выбор подрядчика
Если вы не планируете строить в одиночку, то нужно знать, на какие уловки могут пойти строители, чтобы заработать нечестным путём.
Часто можно встретить среди подрядчиков такой способ завышения итогового ценника за строительство как составление заведомо неполной сметы. В результате предложение такой фирмы выглядит привлекательнее, чем у порядочных конкурентов, и контракт получает она. Рабочие выходят на площадку. Фирма получает первые деньги, и начинают появляться первые дополнительные работы, которые не вошли в смету. Защититься от такого обмана можно с помощью тщательного сравнения нескольких смет и грамотно составленного договора. Например, поможет такая формулировка:
«Общая цена Договора включает в себя стоимость Работ, все затраты, издержки, а также иные расходы Подрядчика…»
Также стоит обратить внимание на описание предмета договора. Если вы строите дом для постоянного проживания, а подрядчик указал в договоре «дачный дом» или «летний дом», то таким образом он уходит от ответственности за качество работ.
4.Земляные работы.
После того, как проект готов и привязан к участку, приходит время работ по подготовке котлована. И даже если договор с бригадой, по Вашему мнению, учитывает всё - нужно быть внимательным. Обман на земляных работах в основном касается объёмов. Чтобы не платить рабочим лишнего, придется вспомнить курс школьной геометрии и вооружиться рулеткой.
Кроме того обмануть вас могут и на поставке сыпучих материалов для подсыпки участка и дренажной подушки. Для примера, вы заказали 60 кубов песка. «Нет проблем» – ответил поставщик и отправил под вечер три КАМАЗа по 20 кубов. Проблема в том, что в кузов КАМАЗа с высокими бортами вмещается максимум 12 кубометров.
Обязательно проверяйте объём кузова и уровень загрузки.
5.Арматура
Следующий способ обмана застройщиков – мошенничество с арматурой. Причём чем меньше объём поставки, тем наглее себя могут вести продавцы. Тот, кто покупает партию весом до пяти тонн, вероятно заказывает арматуру в первый раз и его проще обмануть.
Самый очевидный обман – с количеством. Расчёт недобросовестных поставщиков делается на то, что 80% заказчиков не проверяют и не считают, что им привезли. Либо такой поставщик жёстко ограничивает время на разгрузку и пересчет. Второй способ обмана – при поставке резаной, так называемой «немерной» арматуры. Если арматуру в хлыстах по 6 или 12 метров можно посчитать с точностью до 5%, то подсчёт количества немерной арматуры – нетривиальная задача, требующая несколько часов.
Третий способ – обман на диаметре. Если у Вас нет штангенциркуля, то лучше одолжить его или купить, потому что проверять размеры придётся достаточно часто.
Как уберечь себя от обмана с арматурой? Нужно понять, что все металлобазы покупают стальной прокат с двух трёх ближайших заводов и отпускная цена на арматуру у заводов отличается не сильно. Если вы видите цену ниже на 4 тысячи за тонну, чем в среднем по рынку – это повод насторожиться. За счёт чего такой поставщик может держать цену ниже закупочной? Вероятно, вам не довезут 20-30% от заказанной партии. Иногда поставщик намеренно переносит время поставки на поздний вечер, чтобы затруднить проверку и измотать заказчика длительным ожиданием.
6.Бетон
После того, как арматура связана в прочный каркас, приходит время заказывать бетон.
К сожалению, заказывать бетон ещё рискованнее, чем арматуру. Поставщики уходят от ответственности за некачественный бетон. Иногда поставщиком бетона является не предприятие-изготовитель, а фирма-однодневка, с подставным лицом в роли номинального директора. Взыскать компенсацию через суд с такой фирмы почти невозможно. Как только сумма претензий становится больше уставного капитала в 10 тысяч рублей, фирма моментально закрывается и регистрируется новая.
Первый способ обмана – недолив бетона. Помимо недолива бетона на заводе, какая-то часть бетона остаётся на внутренних стенках миксера. Что-то проливается за землю мимо опалубки. Сама опалубка может изогнуться, что увеличит требуемый объём бетона. Всегда заказывайте бетон с запасом 10%. Помните, максимальный разрыв между бетонированием одной конструкции составляет 90 минут.
Второй классический способ экономии на качестве заключается в добавлении в бетонный раствор меньшего количества цемента, чем требует ГОСТ. Бетон получается дешевле, но и марочная прочность ниже.
Проверить бетон на соответствие заявленным показателям можно только в лаборатории по контрольным образцам или при неразрушающих испытаниях конструкции.
7.Пиломатериалы
К закупке досок также следует отнестись с осторожностью. Лучше лично приехать на базу строительных материалов и выбрать подходящие по качеству доски. В противном случае база отгрузит то, что отбраковали более придирчивые покупатели. Следует обратить внимание на наличие кривизны, сучков, гнили. Проверить, обрабатывалась ли древесина антисептиком. Проверять нужно не только верхние 2-3 доски в паллете, которые почти всегда идеальные, следует также рассмотреть доски внизу и в центре.
Кроме того, существует практика жульничества на объёмах. При сушке и обработке на строгальном станке древесина теряет по 5 миллиметров по ширине и высоте. Обрезная доска 100 на 50 превращается в доску 95 на 45, потеряв 15% объёма. Но это не мешает некоторым продавцам рассчитывать объём заказа по начальному сечению. Если обман вскроется уже после доставки, то вернуть деньги скорее всего не получится.
Заключение
В заключение отметим, что список этот — далеко не полный. Не затронуты многие аспекты стройки: возведение стен, утепление, отделка, инженерные сети.
Всегда необходимо контролировать два показателя.
Количество. И качество.
Мы не ставили целью кого-то запугать или отговорить от строительства своими силами. Порядочных людей намного больше, чем мошенников. Желаем, чтобы Вы не столкнулись ни с одним из этих способов обмана.
Шатрук А.Б. Архитектурная студия Смарт Проект 